Il s'agit de toutes les entreprises imposées à l'impôt sur les sociétés (IS), aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou non commerciaux (BNC), aux bénéfices agricoles (BA).

Seuls les banques et les établissements de crédit peuvent pratiquer des montages de crédit-bail immobilier, sous peine de nullité de l'opération.

L'entreprise locataire (crédit-preneur) passe un contrat avec la société de crédit-bail (crédit-bailleur) qui achète un bien immobilier et le lui loue.

Le locataire peut ainsi financer un investissement immobilier sans apport initial, ni prêt bancaire.

Le mécanisme de crédit-bail immobilier comprend donc 2 contrats : un contrat de vente et un contrat de location.

Différents montages sont possibles :

• L'immeuble est déjà construit, le crédit-bailleur l'achète et le loue à l'entreprise avec une promesse de vente à la fin du bail.

• L'immeuble n'existe pas, le crédit-bailleur achète un terrain et paye les travaux en laissant la maîtrise d'ouvrage au locataire.

• Le locataire dispose d'un terrain qu'il vend à une société pour construire l'immeuble.

• L'immeuble appartient au locataire qui le vend à une société, qui le lui loue à son tour avec une promesse de vente en fin de bail (cession-bail).

Le loyer est fixé librement entre l'entreprise locataire et le crédit-bailleur. Pendant la construction de l'immeuble, le locataire peut verser des pré-loyers.

Les conditions de résiliation anticipées, avec indemnité éventuelle, doivent être indiquées dans le contrat. À défaut, le contrat peut être annulé, mais à la demande du locataire uniquement.

À la fin du contrat de location, le locataire peut soit acquérir l'immeuble, soit poursuivre la location, soit restituer l'usage du bien au bailleur.

L'acquisition du bien peut avoir lieu de différentes manières :

• Cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente à un prix fixé au départ et tenant compte des loyers versés

• Acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel a été édifié l'immeuble

• Transfert de la propriété du bien construit sur le terrain appartenant au locataire

Seul le crédit-bailleur peut à la fin du contrat de bail demander son renouvellement.

Dans le cadre d'une société civile immobilière, en cas de restitution de l'immeuble, le locataire doit céder ses parts au bailleur.

Pendant la construction de l'immeuble, le crédit-bailleur récupère la TVA.

En cas de cession du contrat du locataire à un tiers, le bénéfice est considéré comme une plus-value professionnelle.

À la fin du bail, en cas d'acquisition du bien, l'entreprise doit effectuer dans son bilan comptable des réintégrations à ses résultats imposables.

Pour obtenir le montant à réintégrer, plusieurs choses sont à prendre en compte. Puis il faut ensuite déduire de ce montant le prix de cession.

L'acquéreur doit d'abord calculer la différence entre la valeur de l'immeuble à la signature du contrat et le montant des amortissements qu'il aurait pu pratiquer s'il avait été propriétaire de l'immeuble. Il doit ensuite déduire de ce montant le prix de cession. Si le prix d'acquisition est inférieur au résultat obtenu, l'acheteur est tenu de réintégrer la partie des loyers versés pendant le contrat.

Une société peut céder un immeuble à une société de crédit-bail, mais il faut qu'elle en retrouve la jouissance immédiatement grâce à un contrat de crédit-bail. Elle peut répartir à parts égales la plus-value réalisée sur les exercices clos sur la durée du contrat de crédit bail dans la limite de 15 ans.

Cela s'applique aux cessions conclues entre janvier 2021 et juin 2023 pour lesquelles un accords de financement a été fait et accepté précédemment entre le 28 septembre 2020 et décembre 2022 inclus. La cession devra être affectée à l'activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole du crédit preneur.